提要：挖掘耐心资本积极参与城市更新，助力城市投资主体从传统单一的“开发商”向现代多环节的“综合更新运营商”转变，力争将耐心资本投资主体嵌入小区、社区、城市的全生命成长周期中。
耐心资本（Patient Capital）起源于20世纪末的社会责任投资运动，是指通常不以获取短期收益为首要目标，对风险有较高承受力、对资本回报有较长期展望的各种金融资金，以及与之相匹配的现代金融机构和体系。
常规来看，耐心资本主要包括养老基金、保险资金、主权财富基金、私募资本等社会资本，其投资价值导向更加注重长期投资、价值投资和责任投资，是典型的投资周期长、投资目标远、战略定力强、周期波动抗性好、追求收益回报的理性资本。
耐心资本的本质特征主要分三个层面，从时间维度来看，耐心资本的投资周期通常在10—30年；从风险偏好来看，耐心资本采用“风险可控、收益稳健”的投资策略；从价值取向来看，耐心资本具备经济效益和社会效益相结合的双重底线。耐心资本成为推动经济高质量发展的必然要求，也是提高社会资本市场投资效率的有效途径，具有鲜明的时代标识。
提高耐心资本参与城市更新的积极性
传统融资模式由于过渡追求项目“高周转率”和“高回报率”，长期形成了“快速开发、快速销售、快速回本”的资金开发循环链。进入城市高质量发展的新阶段，城市更新项目大多具有建设周期长、投资大、类型多、关系复杂、不确定性多等时代特点。
然而，在传统融资模式中，财政资金受到中央和地方预算约束、固定资产投资收紧、地方投资重心转移等影响而难以持续；而银行信贷存在期限错配和资源错位；商业地产资本过度追求短期高回报率，极易在更新项目中酝酿形成拆老建新、偷工减料、压缩投资等社会潜在风险。这些融资模式的困境现状，都为培育和发展壮大耐心资本提供了良好的现实基础。
相较而言，耐心资本与传统资本相比，更具有独特优势：耐心资本在投资期限上以长期为主（10年以上），而传统资本以短期为主（3－5年）；耐心资本在收益要求上考虑合理回报、稳定现金流的主要目标，而传统资本侧重考虑高周转、高回报的主要目标；耐心资本在风险承担上更注重多主体的风险共担，而传统资本更注重自我风险规避；耐心资本在价值投资的效益上注重核心指标，而传统资本弱化了社会责任等综合效益。
综合来看，挖掘耐心资本积极参与城市更新建设，不仅可以弥补传统融资模式的不足，还能促进城市更新实现可持续发展，进而优化城市现代化治理结构，提升城市现代化治理能力。
积极挖掘耐心资本参与城市更新建设，鼓励采取长期持股、PPP模式、基础设施REITs、社区共建基金等方式，为城市更新提供稳定的长周期资金支持，有助于发挥耐心资本的聚合效应，争取更多的财政支持及金融支持，有利于推动城市更新融资模式的业务结构调整，提升城市自身的经营能力和综合竞争力。
与此同时，耐心资本通过长期支持城市更新项目建设，依托科技创新、未来产业、数字化智能化更新技术等助力场景更新，参与城市物理空间、产业空间、生态空间、文化空间等系统性工程建设，实现“长线开发”并不断满足城镇居民的美好生活需要。同时，鼓励耐心资本参与城市更新，需要培育耐心资本投资的城市更新政策定力，以城市更新政策“耐心”增强耐心资本投资的连续性和稳定性。
用耐心资本投资理念选好城市更新项目
耐心资本作为一种新型的资本投资类型，其对投资项目的长期价值培育、持续资源投入、创新生态构建等都有严苛要求，而城市更新项目在关注更新成效目标上也注重项目的可持续性和经济社会综合效应，两者具有较好的耦合协作基础。耐心资本由于其投资周期长、投资行业具有未来性、潜力性、战略性等特点，在项目选择上偏好具有系统性实施方案的优选机制。
在耐心资本的投资框架下，城市更新项目需要从事务维度和过程管理维度进行全局统筹。在城市更新项目的事务管理维度上，应系统建立“规划—设计—建设—运营—退出”的全生命周期管理闭环，有利于通过链式融资提高耐心资本投资的积极性和意向性。在城市更新项目的过程管理维度上，创新探索整体性开发、片区式更新的项目实施模式，避免项目碎片化开发。
在规划环节上，鼓励项目打破传统单一的功能分区模式，从城市级层面出发系统规划城市功能，形成复合化、多元化的规划机制。在更新内容上，充分整合居民、政府、公众、专家、社会组织等多方力量，共同构建城市更新项目运营共同体，并梳理城市更新项目的现状、问题、短板、需求、潜能和资源分布情况，以便于形成系统的项目更新方案和更新清单。
在设计环节上，鼓励项目方案设计师、社区责任规划师、施工单位、资本参与主体等充分发挥参与共建精神，将城市更新项目公共空间的生产、生活、生态、文化和服务价值体系集成更新系统，为小区、社区、城市营造良好的项目投资环境和发展环境，培育耐心资本投资的土壤。
城市更新项目需要建立多元主体协同治理的思维。系统化体系化部署城市更新项目的关键，在于建立“政府引导—耐心资本投资—社区居民参与”的多元治理体系。从治理体系上将耐心资本纳入运营共同体并作为治理主体单元，共同构成治理联合体，并结合时空维度管理明确各方的责任、权利、收益，共同培育耐心资本参与城市更新项目的投资生态，提高项目落地率和投资满意度。
精确理解耐心资本参与城市更新的多维价值
耐心资本在参与城市更新建设中具有多维度的价值和效应。
第一，在项目经济效应上，耐心资本具有长期投资和耐心素养。耐心资本参与城市更新，能为城市更新项目提供稳定、持续的资金支持，有效规避了更新项目因资金不足而导致项目停滞，也一定程度缓解了政府投资压力，还创新了城市更新项目的投融资模式。
第二，在项目社会效益上，耐心资本具有价值投资和长效治理效能。耐心资本参与城市更新项目建设，能促进传统单一“开发商”向现代“综合更新运营商”转型，通过拓展耐心资本主体的投资业务范围，提升耐心资本主体的综合竞争力。耐心资本投资主体与城市、社区、小区和居民长期的共生及合作，特别是耐心资本从多种表现形式和多样化的适配场景参与项目建设，不仅有利于将投资主体这个简单的合作关系上升为共同治理的紧密治理共同体，还有利于耐心资本投资主体在长期合作中系统掌握城市更新项目的迫切更新需求清单。
第三，在项目融资生态建设上，耐心资本需要具备“长线投资”的生态环境。城市更新项目的投融资生态建设，事关耐心资本投资的规模和深度，只有良好的项目融资生态，才能吸引更多耐心资本“耐心”参与项目更新，助力城市高质量发展。这需要通过提高耐心资本参与城市更新项目的制度护航力度，有效筛选优质项目，确保耐心资本投资能够充分且精准获取投资信息。
当前，部分城市积极探索耐心资本参与城市更新项目建设，也逐渐建立了耐心资本参与投资的短期生存和长期投资生态的平衡机制。需要注意的是，发展耐心资本需要建立耐心资本的监管机制，形成耐心资本准入、投资、退出等环节更加合理的市场机制，确保耐心资本投资城市更新项目，生存有“耐心”环境，投资有“耐心”监管，退出有“耐心”机制的多层次保障。
作者单位：贵州省社会科学院
本文系2024年贵州省社会科学院创新工程青年项目（ZJZD2403）阶段性成果
